房地产拐点到来？机构是何看法，重点关注两股！

周一，房地产相关板块逆市活跃，天房发展、信达地产、我爱我家等多股逆市涨停。

近期，房地产政策拐点越来越明确。3月16日金融委召开会议及多部委表态后，地产政策上积极托底态度基本确认。

3月22日，据报道，南京、苏州两地按揭贷款利率进一步调降，且幅度可观：苏州多家银行首套房按揭贷款比例降至与LPR持平；南京不仅按揭贷款利率调降，二套房贷款政策也明显放松。根据贝壳研究院数据，3月份全国平均首套房按揭贷款利率已降至5.34%，较2月下调13BPs，降幅大幅提升。

开源证券研报表示，根据克尔瑞数据显示，2022年2月行业百强房企销售面积同比下降43%，房企资金情况改善有限，仍面临较大的信用风险。考虑销售恢复传导至投资恢复具有时滞，需要行业销售较快恢复，才能在年内传导至投资端起到“稳增长”的作用。另一方面，本轮市场的恢复仍旧需要高能级城市的带动。四五线城市受需求减弱影响，政策效果预计有限，而一线城市调控政策变化将受到较大限制，重点二线城市及强三线城市是市场整体恢复的关键。

此外，本轮楼市调整暴露了传统高杠杆经营模式带来的资金端风险，房企纷纷探索新发展模式，向多元化轻重并举转型，轻资产代建业务有望在行业精细化趋势下获得青睐。

平安证券研报表示，代建业务的轻资产模式具备高盈利特点，能在行业下行期抵抗周期波动，提升产品竞争力与知名度，在当前中小房企生存承压、开发能力较弱的城投托底拿地及金融机构涉足房企资产处置的背景下大有可为，此外政策扶持下的城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。其建议关注具备先发及品牌优势的全国性行业龙头绿城管理控股，以及深耕中原地区的中原建业等。

开源证券表示，持续看好2022年地产板块配置机会，政策面持续改善，低效产能继续出清，行业格局显著改善。优质企业具备长期估值提升基础。

受益标的：

（1）保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团等稳健性龙头；

（2）新城控股、宝龙商业为代表的商业地产龙头。

建议重点关注：招商蛇口、保利发展

招商蛇口(001979)：公司是招商局旗下唯一的地产上市平台，主营业务包括园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。公司集中商业产品覆盖海上世界、花园城等产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市， 在深圳、 广州、 武汉、 杭州、 嘉兴、 南通、 常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大健康产品与服务。

公司2021年累计实现销售金额3268.3亿元，同比增长17.7%，销售面积1464.5万平方米，同比增长17.8%；销售均价22317.6元/平方米，同比基本持平。公司销售额增速远高于TOP40房企平均增速-1.9%，位居第7，且销售额位居克而瑞榜单第7位，较20年提升三位，首次进入十强，公司在行业下行期逆势扩张，体现较强的韧性。同时公司城市深耕效果初显，公司在深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模位居前三，16个城市位居前十。

保利发展(600048)：公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。公司三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3倍，持续符合“三条红线”绿档标准。

（作者：赵玲，执业证书：A0680615040001）

参考研报：

房地产行业点评报告：政策松动城市能级提升，行业生态持续改善——开源证券20220323

地产杂谈系列之三十二：地产轻资产模式崛起，入局代建正当时——平安证券20220324