推动二线和三线城市房地产增长的5个主要因素

由Sandeep Batra

印度的房地产市场大部分由NCR，MMR，班加罗尔，金奈和加尔各答等大城市驱动。现在，房地产行业的行动是朝着较小的城市发展。土地资源的稀缺，与土地和建筑相关的高成本，难以承受的房地产价格，高库存水平，需求下降，基础设施不足以及生活成本高昂，迫使开发商和投资者将重点转移到了二，三线城市。

推动这些城市房地产增长的五个主要因素是：到2050年，印度的城市人口预计将超过8.5亿，其中50％的年龄年龄段是19-5​​8岁，这是印度人口的关键消费需求现象。随着可支配收入和核心家庭的增加，这将导致对住房和有组织的零售的需求增加。工程，纺织，制药和资本货物等完善的行业以及增长动力包括以较低的价格获得熟练劳动力，固定成本较低小城镇的成本/管理费用正导致可支配收入增加。此外，昌迪加尔，哥印拜陀，瓦多达拉，贾姆谢德布尔等城市已经成为电子商务的枢纽，而艾哈迈达巴德，苏拉特和瓦多达拉在工业领域取得了巨大进步。另一方面，哥印拜陀拥有超过25,000家中小型企业，而维扎格则适合采矿，重工业等行业。斋浦尔一直领先于服务业投资。与大都市相比，土地和劳动力的合理价格将领先这些地区的房地产价格合理。土地是典型房地产项目的主要组成部分之一。因此，较低的土地成本将为零售项目带来可负担的住宅价格和租金，有利的政府政策以及对机场，天桥，地铁走廊和高速公路等有形基础设施的大力推动正在推动小城镇的快速增长。例如，智慧城市项目计划建设100个智慧城市。除此之外，国家城市住房基金还获得了内阁的批准，支出为600亿卢比。根据信贷联系补贴计划（CLSS），EWS / LIG / MIG受益人的住房受到PMAY（城市）下的HFC的制裁。目标是要满足120万（约）住房短缺的需求，并在2022年之前实现政府对``全民住房''的愿景.RERA导致人们认识到该行业将由最终用户驱动，投资者将发挥有限的作用。目前，二线和三线城市的消费者对行业的服务不足，这些城市对以可承受的价格购买优质房地产的潜在需求很大。展望未来，随着RERA成为规划不可或缺的一部分，开发商将转向最终用户，并将重点转移到这些城市。

中等收入人口基数较高的较小城市是未开发住宅需求的中心。二线和三线城市住宅物业的门票价格明显更低，因此价格更便宜。ICICI银行是最大的抵押贷款银行之一，鉴于强劲的增长潜力，其目标是将其房屋贷款账簿增长33％，达到2万亿卢比，并将其网络扩展到二，三线城市的新地点。

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从投资的角度来看，这些城市具有更好的前景。根据NHB – Residex的数据，从年初至今，与大都市相比，二线和三线城市的价格升值幅度更大。例如，艾哈迈达巴德的房地产价格上涨了8.1％，新镇（加尔各答）的房地产价格上涨了6.5％，昌迪加尔（5.3％），纳西克（5.8％），古鲁格拉姆，金奈（1.5％）和孟买的房价下降了5.8％。 3.6％），并在加尔各答保持不变。

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目前，较小的城市在优质的零售和娱乐体验方面服务不足，而人口则倾向于消费。因此，许多零售商都在积极地将目光投向大都市以外的地区，以探索渴望体验零售的庞大消费者群所提供的机会。

总部位于孟买的零售开发商Phoenix Mills最近在勒克瑙和印多尔购买了两个在建购物中心。除此之外，诸如Future Retail，Reliance Digital，H＆M，Trent的时尚价值品牌Zudio等零售业巨头都在寻求将自己的业务范围扩大到大都市以外。除了零售以外，由于更好的运输网络和良好的土地价格，在较小的城市还有许多开发仓储空间的机会。这些城市中有许多都具有战略性地理位置，可为印度次区域的腹地提供服务。例如，沃尔玛和亚马逊正在开发新的履行中心，以满足这些城市不断增长的需求。

在最近的动荡和监管发展之后，印度房地产业正在迅速发展。着眼于最终用户驱动的需求，因此转向小城镇是这一转变的重点。虽然这可能无法帮助所有人，但那些将迎接不断变化的市场动态的人将成为赢家。

作者是高力国际印度资本市场与投资服务部副总监。意见是个人的。