房地产选择：您应该在2019的何处投资？

由于几乎没有可用的现成的A级可出租租金的商业资产被迅速占用，并且房地产市场不再提供几年前的那种回报，投资者现在正转向其他选择，例如仓储，共同居住，合作工作空间，甚至学生宿舍，都能从中获得最大收益。

从投资人将钱投入小型办公空间到共同工作空间已发生了重大转变。房地产专家说，还有一种趋势是，投资者正在购买大型地板，然后将其移交给共同工作的参与者，以按收益分成模型管理此类空间，他们的收益通常可得出约13-14％的内部收益率。 。

另一种选择是仓储，投资者通常将其外包给第三方来管理设施。债务相对便宜，因为仓库已被授予基础架构状态。优先部门贷款项下的贷款约为9.5％。

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学生住房是又一个选择，因为它是一个弹性强且规避风险的领域。

Vandana Ramnani房地产/货币控制新闻副编辑DLF投资10亿卢比进行购物中心改建，以满足千禧一代的需求消费者法院命令古尔冈建筑商向购房者DLF退还860万卢比，用于在钦奈的IT园区项目投资500亿卢比

以下是这些不动产投资的选择：

共同工作空间

据房地产顾问公司世邦魏理仕（CBRE）称，到2020年，联合办公的运营商预计将从今年的逾500万平方英尺租赁约7至900万平方英尺。班加罗尔和德里-NCR是印度最大的弹性空间市场，弹性空间运营商在整体租赁中所占的份额合计近55％。

共同工作空间的概念本质上涉及一群个人专业人员以及共享工作空间的小型企业和越来越大的企业。在这个商业周期急剧减少且公司需要不断创新以生存并长期保持竞争力的时代，一个协同工作的工作场所可能会提供培养新思维和创新的环境。

除了公司，更喜欢在即插即用的共同工作空间中工作的人们，例如商业游牧者，外籍人士或到该国旅行有限的人。莱坊的一份报告称，另一个因素是自由职业者（即零工经济）的数量不断增加，他们在咨询，咨询和设计领域（例如，招聘和广告）为企业实体提供专业的外包服务。

共享办公空间还使典型的初创企业可以跳过固定租金，而无需支付传统办公空间的装修和运营麻烦所需的额外资本支出，并选择共享办公空间的灵活性。这不仅使新业务能够在每个座位上占据当代工作场所，而且还具有增加，减少或退出工作场所的灵活性。

最近，一些开发商计划建立自己的合作办公室，或与合作运营商合作以提供孵化空间，或为较小的居住者划分较大的地板。

在每年380万平方米（380万平方英尺）的商业办公空间交易量中，联合公司占不到20万平方米（200万平方英尺），但主要参与者的扩张计划和对此的需求不断增长租户，业主和合作经营者的格式应该会在未来三年中使年度交易数量比当前水平增长三倍。该报告称，目前，班加罗尔，孟买和NCR拥有印度大部分共同工作库存，其次是海得拉巴和浦那。

入库

在2014年1月至2018年1月期间，仓储投资约占房地产投资总额的26％。在此期间，大约有34亿美元（22,100千万卢比）的机构资金流入该部门。资本流动的实际规模会更高，因为这些数字仅涵盖有组织参与者的主要投资。

莱坊的一份报告称，新开发项目或绿地项目占总投资的67％，其次是完整项目的27％。

鉴于过去几年印度住宅市场的低迷以及不良回报的往绩；投资者倾向于投资产生租金的商业资产。随着商业领域投资者活动的增加以及优质办公空间的供应严重短缺，最高税率正在下降，并从几年前的9-10％跌至8％以下。

风险回报率将变得不利，因为上限利率将进一步下降至7–7.5％以下。报告称，结果是，投资者对仓储行业的关注发生了重大转变，并补充说，与目前提供的商业资产相比，仓储资产提供的封顶利率更高，约为150-200 bps。报告。

展望未来，随着现在的租户搬出较小的仓库并在大型设施中巩固活动，对大型仓储空间的需求可能会稳定增长，目前与需求相比供不应求。在拥有这些资产的有组织参与者命令的当前溢价中，可以看到这种供需缺口。例如，在Bhiwandi仓储集群中，无组织空间的租金低至每平方英尺9卢比，而在同一地区，有组织参与者的租金在每平方英尺14-17卢比之间。

随着越来越多的公司简化其物流网络，无组织的参与者或规模较小的有组织的参与者将合并或出售其资产给较大的参与者。预计该行业将在未来3-5年内发生结构性转变。全球物流供应链中的仓储方面正在经历转型。该部门从单纯的商品存储空间提供者开始，提供一系列增值服务，例如包装，小规模制造，交叉对接，自动化，基于算法的需求预测和配送中心。

谁应该投资？

不管REIT如何，都将需要仓储，这仅仅是因为该国对物流基础设施的推动。商品及服务税的合理化以及电子商务的增长是各个地点的大型仓库的额外驱动力。此外，随着印度物流业被授予基础设施地位，人们对该领域的投资兴趣也越来越大。莱坊印度北部执行董事Mudassir Zaidi说，在二线城市和地铁郊区进行的投资是一个不错的选择，因为它们非常适合轮毂和轮辐模式，并且交通便利。

因此，如果您对此资产类别感兴趣，可以考虑投资不少于30-40英亩的仓储设施。GenReal Advisers的Anckur Srivasttava表示，此选项可能带来的内部收益率约为18％。

学生宿舍

学生住房为那些有投资欲望的人和有发展潜力的开发商提供了机会，他们可以从中赚取丰厚的租金，从而产生收益。当前，学生住房领域中有几家企业已经进入市场，他们充分了解需求量巨大但供应不足。这些包括您的空间； Oxfordcaps在德里-NCR提供优质的学生住宿设施，总部位于新加坡和Stanza Living。

根据印度商会联合会（FICCI）和仲量联行印度的报告，题为“印度房地产的未来：相对于核心商业领域而言，学生住房有可能产生超过12％的回报，而核心商业领域的回报仍在7％至10％之间。预计到2020年，该行业的复合年增长率将达到38％，达到240亿卢比。目前价值126.7亿卢比。该行业仍处于起步阶段，前15名选手主导着有组织的空间。它们累计运作约84,500张床，并计划到2020年增加到1,600,000张床。

该细分市场很大程度上是无组织市场的一部分。学生宿舍的球员通常按每床收费，包括食物，WiFi，洗衣，安全，体育馆，休闲活动，独立小厨房，送餐甚至上大学的班车服务。

谁应该投资？

“学生住房是又一选择，因为它是一个有弹性且规避风险的领域。如果您希望投资这种资产类别，请至少选择100间客房。内部收益率预计约为12-13％。”专家说。

学生住房在印度是一个相对较新的概念。政府对教育的推动力，年轻的移民人口基础和该部门的公共私人合作伙伴关系改变了人们对学生住房的看法。此类投资的主要优点之一是，与其他投资相比，它提供了稳定性，因为总会有需求。

“主要有两种模式在这一领域中普遍存在，一种将是资产拥有和经营的地方，而另一种正在印度采用的模式是唯一的经营模式。理想情况下，投资选择应更靠近校园，并提供充足的连通性。扎伊德说：“有了所有的优点，学生住房作为一种资产类别仍在增长，在目标群体的支付能力范围内，将需要资金来进行资产产生和运营。”

共居空间

在印度，由于千禧一代的人口目前为4.4亿，所以共同生活空间的机会将继续存在。在班加罗尔，国家首都地区（NCR）和浦那等城市，人们对共同居住空间的兴趣日益浓厚，这促使许多投资者坐起来并注意到这一新兴行业，以分散其投资组合和风险。

共居空间的租赁理念源自千禧年的行为，在这种行为中，此类租赁者共享利用率较低的区域，例如居住空间，厨房，阳台等，以便做出经济的租金决策并成为工作社区的一部分。

这种趋势正像班加罗尔，NCR和浦那这样的城市为有组织的租赁市场提供了动力，就像共享办公空间的共享办公空间一样。

印度的房屋租赁市场估计为320亿美元，对共同居住行业的投资为投资者提供了一种新的资产类别，以分散他们的风险。由于共居模式允许共享较低利用率的区域，例如厨房，客厅，因此这些产品的设计使得可以将更多的人容纳在同一地板上，并从中产生更多的租金收入。根据莱坊的一份报告，同居行业处于起步阶段，进入门槛较低，可以实现10％至13％的更高租金收益。

共同生活的运营商通常从业主处获得长期租赁的物业，承担改建成本，为物业配备便利设施，并投资为居民建立技术平台。他们还向租房者按每床收费管理物业

谁应该投资？

“共同生活和共同工作主要针对住房和办公空间昂贵的同一城市。通常，对于希望保持灵活性并希望在短时间内迁移或升级的新创业公司和年轻员工而言，这两者都是不错的选择。诸如班加罗尔，古尔格拉姆，浦那，金奈等IT资本这样的推动就业的城市将成为投资这些资产类别的理想场所。”

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