调查|北京最严学区房政策冲击波发酵：有房源直降百万 热门片区接近零成交

北京市西城区严格执行多校划片政策迄今已有20余天，热门学区房遭遇的冲击仍在持续发酵。

财联社记者日前实地走访位于本次“风暴眼”的西城德胜片区、月坛片区发现，在西城区落实多校划片政策后，上述两个热门学区部分房源挂牌价快速下调，大多数房源下调了30万-40万元，有业主急于成交甚至降价百万元。此外，有本已签订合约的部分买家宁愿损失几十万也不惜违约。

根据中原地产统计数据，西城区二手房7月上半月成交量占全市的比例为5.6%，环比6月份的6.5%下降了0.9个百分点，同比则下降1.4个百分点，呈现萎缩态势。

“整体看，西城入学问题对于德胜、月坛片区冲击巨大，市场进入接近零成交阶段，也进入无法定价阶段，目前网签的几乎都是之前已经在途的交易。”中原地产首席分析师张大伟指出。

合硕地产机构首席分析师郭毅对记者表示，“德胜和月坛片区的二手房整体来说房龄都比较旧，支撑其房价的核心动力，就在于其优质的教育资源。随着多校划片政策的执行，其片区教育资源与房产之间解绑脱钩，相当于对房价中的学区价值进行了剥离，因此房价出现回调是正常现象。”

热门学区房价应声下跌

“大概有150个学生被调剂出区是我们没有预料到的，其中有约120个家庭是在2020年买的房，大家都没想到政策会执行得这么严格。”德胜片区的一位中介人员告诉记者。

7月2日，西城区组织小学入学意向填报工作，按照相关政策，2020年7月31日后新购房或户籍从北京市其他区迁入西城区的，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内派位入学。

其中，拥有多家优质小学资源的德胜、月坛片区，在“731政策”后购买两个片区学区房的家庭，在本片区内已经无学校可选，并全部调剂志愿填报相邻片区。

多校划片政策严格执行后，德胜以及月坛片区的学区房房价应声下跌。

“降价最多的房源是黄寺大街24号院的一套94.4平米的三居室，政策执行后的成交价为1256万，较此前同户型1400万的成交价便宜了100多万，但该房源本身户型也不占优势，窗户前有遮挡，因此降价比较多。”上述德胜片区中介人员透露。

其进一步表示，同样在德胜片区，新外大街6号院一套两居室也下调了挂牌价。“这套两居室同户型的房子之前最高卖到了915万，小区以前对口育翔小学，现在执行多校划片，挂牌价便宜了近40万，而且业主着急出售，850万-860万左右就可以卖。”

不过，即使部分房源挂牌价下调幅度较大，成交量也很少。德胜片区另一家中介机构二手房经纪人对记者表示，“7月之前是成交的一个小高峰，政策执行后，现在大家观望的情绪比较浓，目前两个片区挂牌的房源都不多，对于成交确实有影响。”

“现在选择卖房的业主都是比较着急卖的，大部分是为了换房，所以挂牌价相对较低，也有一定的议价空间。”上述经纪人补充道。

在记者实地调查过程中，月坛片区的一位中介人员告诉记者，“西便门外大街的一套40平米的一居室，之前同户型卖760万很快就能成交，现在挂牌价降了30万，卖730万，而且业主还能议价，至今还没成交。”

部分买家临时毁约

多位中介人员告诉记者，西城区严格落实多校划片政策，对购房者的心理产生了较大冲击，尤其是对政策严格执行前刚签约的客户，其中有部分买家出现违约行为。

“多校划片政策执行后，有一些刚签约的客户，接受不了就去跟业主谈，有的业主能理解，在原合同基础上又降了20万-30万不等，我接触到的最多有降40万的。”上述月坛片区的中介人员说。

“有的业主愿意降价，也有业主不愿意降价，客户考虑风险宁愿违约也不买了，业主就继续挂牌。”上述中介人员表示，“目前德胜和月坛片区均出现了违约案例，其中德胜片区违约的情况比较多，因为违约成本比较高，我们尽量从中协调。”

郭毅认为，德胜和月坛片区房价回调之后，应该会逐渐进入到企稳的状态。其表示，“从整体上来看，整个西城区的教育水平整体比较高，德胜和月坛片区的新购房家庭，虽然不能在本片区内去入学，但会调剂到西城区的其他学区就学。”

值得关注的是，在德胜、月坛片区学区房价格松动的同时，西城其它片区价格却有所抬头。

多位中介人员表示，目前西城区广内、广外的学区房价格以及成交量均有所上升，此外新街口片区比较好的小区价格接近14万/平方米，与德胜、月坛片区的价位差距有所减少。

多地学区房迎监管风暴

4月30日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

克而瑞在相关报告中指出，上述会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新的高度。

在学区房被“点名”前后，今年多个城市发布政策并开展学区房整治以及管控，包括在多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学、防范学区炒作等方面都有动作，以抑制学区房热度。

其中西安、北京、无锡、厦门、南京等地，对房地产经纪机构进行了专项检查，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、以学区房名义炒作房价等问题。

深圳、广州，成都、石家庄、重庆、海南等地则开展了“学区房”等虚假违法广告专项整治工作，严厉打击“学区房”等虚假违法广告。

此外，今年部分城市还进行了学区房政策方面的改革。例如，合肥实行市区学区内成套住房入学年限政策；南昌的公办小学招生，房产年限从3年逐步过渡到6年，学区生源认定中突出“房产户籍一致”的原则。

“学区房之所以成为政策的关注点，主要是因为学区与房产的挂钩程度较高，有学区加持和没有学区的房产在价格上有明显的差异，一些开发商和中介常常在宣传上以学区为噱头，存在虚假宣传的问题。而在行情升温时，学区房价格上涨也是表现最为明显的，这就给了投机行为一定的空间。”亿翰智库一位分析师指出。

上述分析师还表示，近年来，多地学区房出现过热，社会对学区房改革的呼声越来越高。今年部分城市逐步出台了一些改革政策，削弱学区房与房产的挂钩程度，预计未来学区改革将成为调控房地产市场的着力点。