Macerich（MAC）的努力会在2020年画出更光明的图画吗？

今年以来，空头一直控制着Macerich Company的MAC股票。实际上，今年迄今为止，该标普500指数成份股的股价已贬值39.4％，而该行业和指数的涨幅分别为11.3％和25.2％。

该公司的高级购物中心组合位于活跃的美国市场和人口稠密的地区，富裕的消费者拥有可支配的可观收入。但是，由于连续三年年收入和运营资金（FFO）下降，投资者对Macerich失去了很大信心。实际上，在这段时间里，投资者的表现更为严峻，当时该股下跌了62.5％。

值得注意的是，公司的股价不仅反映了基本的业务基础，还反映了投资者的情绪。此外，收入和FFO趋势是更有意义的业绩指标，而零售的启示，近期瓶颈和每股FFO的下降导致该股票被淘汰。

年初至今的价格表现

此外，管理层对2019年调整后FFO的预测为每股3.50美元至3.58美元，低于报告的2018年每股收益3.85美元，这进一步激起了投资者的怀疑。

2019年复仇女神

与其他零售房地产投资信托基金一样，马塞里奇（Macerich）在2019年也没有摆脱行业缺口。电子商务的蓬勃发展给实体零售业造成了沉重打击，迫使零售商重新考虑其足迹。对于Macerich，Kimco Realty KIM，Taubman Centers，Inc.的TCO和SITE Centers SITC等零售业主来说，这一直是迫切关注的问题，这些都受到商店倒闭和零售商破产的打击。此类租户的影响会对房东的入住率和租赁价差产生不利影响。

事实上，根据Costar Group CSGP的文章，截至2019年11月，本年度宣布的门店关闭总数超过10，500家。

此外，Forever 21的破产申请将影响该零售品牌在Macerich开设的15家商店。这与与Sears的租赁终止一起，可能会导致租金减少和同店净营业收入增长减速。

实际上，该公司预计由于锚定租赁终止（主要是来自Sears）的租金损失而将其2019年每股FFO稀释8美分。此外，管理层在2019年每股FFO指南中计入了15美分的费用，以便合并租赁会计规则变更的影响（采用ASC 842）。

此外，过去的资产出售阻碍了公司的经营业绩。Macerich过去几年一直在处置业绩不佳的大型购物中心，因此，管理层预计，与2018年的处置相比，稀释后的每股收益约为3美分。

2020年会带来更好的消息吗？

尽管Macerich目睹了短期挑战，但该公司当前强劲的业务趋势为长期增长奠定了良好的基础。

实际上，马塞里奇（Macerich）在充满活力的零售目的地中占主导地位的购物中心很可能能够克服零售业的困境。此外，在不断变化的购物中心环境中，该公司正在积极适应以增强其传统商业模式。它已采用全渠道建模。它还正在减少对百货商店的曝光，并通过拥抱更多用途来创建更具活力的产品组合。

因此，马塞里奇（Macerich）在将商场空间租赁给希望开设首家实体店的新型空间租户，联合零售商，数字零售商方面进行了创新，以期提供独特的购物体验。通过这些努力，该公司正在重新安置以前腾空的锚箱。

该公司还积极参与重建方面的工作，通过该项目正在进行独特的，转型性的致密化项目，重点是重新利用这些物业以及改善商品组合。

这些努力正在刺激需求并出租其物业。实际上，在其2019年第三季度的收益电话会议中，管理层指出“我们继续经历非常好的租赁量，年初至今的租赁活动与去年相比增长了29％”。

除了这些，该公司令人羡慕的生产率指标趋势表明，它将继续吸引租户。在过去的10年中，平均基本租金从40.67美元增加到61.16美元（复合年增长率4％），而每平方英尺的销售额从407美元增长到800美元（复合年增长率6.5％）。

世邦魏理仕集团（CBRE Group）的2020年零售前景表明，零售商店的开业将在来年超过停业。预计这将导致该公司追踪的大多数市场出现正的净吸收和租金增长。这表明，尽管实体销售份额稳步下降，但实体销售仍然构成了零售总额的重要组成部分。

库存不足，但公司远未结束

尽管Macerich的股价已大幅下跌，但该公司作为REIT购物中心运营商似乎正在采取一切适当措施。它在战略要地拥有高产资产，并已采取了适当的措施以使这些资产的价值最大化。

此外，这家Zacks排名第三（持有）公司的收入和每股FFO的2020 Zacks共识估计预计同比分别增长3.1％和1.9％，这预示着2020年将更加光明。

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因此，由于其基本面保持坚挺，马塞里奇（Macerich）惨败的股价和廉价的估值将引导价值投资者的兴趣。

注意：本报告中与收益相关的任何内容均来自运营资金（FFO），这是衡量REIT绩效的一种广泛使用的指标。

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