WeWork繁星点点的估值使房东眼花azz乱

路透社纽约-路透纽约-WeWorks估值为470亿美元，因为这可能是有史以来最大的首次公开募股（IPO）之后，打车服务公司Uber使这家灵活的办公场所初创企业一次羡慕房东和怀疑论者的目标租金几乎跟不上通货膨胀。

对于商业地产的守旧者来说，许多股票的价格已经徘徊了五年甚至更糟了，WeWork-最近更名为The We Company的主要部门-是一个颠覆者，以不受阻碍的商业模式引领着工作空间的缩小通过财产所有权。

对于它的怀疑者来说，WeWork是另一家无利可图的独角兽，他们质疑这种能力是否能够在炎热的经济中蓬勃发展。

如果我们公司在上周提交了初步文件后进行了首次公开募股，那么这场辩论将在未来的几个月中积聚。如果要在年底之前采取这一步骤，它可能是继Uber Technologies Inc.之后的2019年最大的IPO。

资产规模不大的优步（Uber）在周四将其发行价定在其目标区间的低端后，估值约为824亿美元。上周五，优步股价下跌了7.6％。

WeWork几乎不拥有财产，而是倾向于租用他人拥有的空间。然而，它的市值是波士顿房地产公司（Boston Properties Incs）的202亿美元的两倍多。美国最大的A级办公楼所有者和开发商之一，拥有196处房产，在过去五年中，波士顿地产的股价涨幅不到15％。

总部位于纽约的致力于房地产技术的风险投资公司MetaProp的联合创始人Zach Aarons说，不受实物资产的束缚可以使WeWork比传统公司更具价值。

“每个人都希望获得与WeWork相同的倍数，” Aarons说。“每个传统的房东都在说：我如何让华尔街更像WeWork一样看待我？”

（图：自2014年5月以来，办公室房地产投资信托基金与标准普尔500指数-tmsnrt.rs/2DYFXgo）

WeWork吸引了初创企业和其他发现传统办公室租赁价格过高且效率低下的企业。公司不得不租用比计划增长所需更多的空间，然后为空置的空间付费。

但是，WeWorks的最大影响是打破了长期租赁模式，允许合同期限短至一年，同时还为个人专业人员提供了工作空间。

它的估值很高，因为数字经济削减了对办公空间的需求，尽管租赁活动强劲，但由于美国失业率处于50年低点的低迷，它还是一个租赁市场。

经纪公司高力国际集团（Colliers International Group Inc.）的数据显示，弹性空间或协同工作一直是办公需求增长的少数几个来源之一，其集中在高薪科技市场中几乎是其他市场的两倍。

但是，WeWorks评论家指出其持续亏损，并存在依靠其租户短期合同收入来偿还其与可以运行10年或更长时间的业主的租赁的风险。

费城以房地产为中心的CenterSquare Investment Management的首席投资策略师Scott Crowe说，WeWorks的许多租户都是无利可图的初创企业，容易遭受困境。

疲软的经济可能会减少客户群并离开WeWork，WeWork在2018财年的收入为18.2亿美元，亏损了19.3亿美元，这在一定程度上是束缚-就像网络泡沫在那个时代的初创企业暴露出摇摇欲坠的财务状况一样，他说。

到2018年底，WeWork一直在将其不断发展的企业部门（包括拥有1000多名员工的公司）增加到其成员的三分之一左右。

他说，2003年美国最大的灵活工作区运营商IWG Plcs Regus破产就是一个例子。

他说：“我们以前见过这种商业模式。”“他们在经济低迷时期表现不佳，只是数学上的问题。”

WeWork拒绝置评。

券商世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc.）表示，尽管如此，弹性空间现在被视为市场的长期特征。

灵活空间的租赁便利性已使其被《财富》 500强企业所接受，而铁狮门（Tishman Speyer）和黑石集团（Blackstones EQ）办公楼等大型房地产业主现在可以灵活的条件提供精选的工作场所服务。

EQ Office总裁兼首席执行官Lisa Picard说，当今的办公室租户对必须解决的期望更高。“我们随时随地都需要一切。”

她说，办公楼曾经是企业形象的主要代表，现在被视为潜在员工的文化中心，他们越来越希望工作场所提供各种服务。这些可以在紧张的就业市场中有所作为。

皮卡德上周在纽约举行的Catalyst 2019大会上说：“人才正在发挥作用。”“文化是新资本。”

提斯曼·施派尔（Tishman Speyer）总裁兼首席执行官罗伯·施派尔（Rob Speyer）认为，十年前，硅谷科技公司意识到，如果他们希望员工发挥最大的作用，就必须从一个地方给他们想要的一切。

他说：“科技公司在工作场所建立了一个社区，这成为员工招聘和挽留员工的重要工具。”“与此同时，我们所有人都提供了四堵墙和一个地板。”